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房贷涡轮增压开发商杠杆率之忧

发布时间:2021-01-07 20:12:57 阅读: 来源:旋转门厂家

房地产开发投资日益升温。

“今年开发商圈地圈钱,几近疯狂。”11月11日,安徽省一家股份制银行人士告诉本报记者。据他介绍,合肥市此前拍出的一宗地块,出让金排到了当时的全国第四;另外,近期当地还出现了每亩超过千万的天价地,这在房价不高的合肥,实属稀罕事。

地产投资飙升还有数据为证。11月11日,国家统计局公布10月份宏观经济数据,其中一项数据引发关注,即1-10月份,房地产开发投资累计完成28440亿元,增长18.9%,增幅比1-9月提高1.2个百分点,创下年内新高。

而下半年房地产投资更是“火箭发射”。7-10月份完成的投资规模已接近上半年6个月的水平,成为固定资产投资中的黑马。

相映成趣的是,今年1-10月,房地产开发企业本年资金来源44034亿元,同比增长43.4%。其中国内贷款9119亿元,增长53.0%;其他资金方面的个人按揭贷款6163亿元,增长119.7%。两者合计贡献了34.7%的资金来源。

巨量资金注入地产市场,圈钱圈地就成为开发商最好的“消化”方式。

多位银行业内人士称,近期监管层再度警示开发贷款的风险,并要求商业银行关注开发商的杠杆率。而一些商业银行人士对明年的开发贷增长情况,依然持乐观态度,但表示会进一步向优势开发商集中。

投资增速直线拉升

根据本报记者的统计,今年7-10月份4个月的房地产开发投资累计完成额,已接近上半年14505亿元的水平。

今年1-2月份,房地产开发完成投资2398亿元,增长1.0%。3至6月份的房地产开发投资增量,分别为2482亿元、2410亿元、2875亿元和4340亿元,增速分别为4.1%、4.9%、6.8%和9.9%。进入今年7月份,房地产开发投资增速首次突破10%,达到11.6%,此后进一步加快。

“进入第二季度,尤其是第三季度以来,房地产投资的步伐快了很多,在固定资产投资中,房地产投资像是一匹黑马冒出来了,这样的表现估计会一直持续到明年。”此前,一家大行研究人士直言。

与此同时,开发商拿地情况好转。今年1-10月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2.4072亿平方米。

开发投资规模加大,供应量增加,但不意味着房价会下行。

“明年的房价走势,可能会呈惯性小幅上涨的态势。”11月11日,一家大行对公业务人士称,因为土地价格不断上涨,开发成本上升,开发商为保持固定的利润额,只能提高房价。

实际上,“有些开发商圈到钱、拿到地,并非为了增加有效供应量,而是为了囤地,所以,市场上的房源还是有些紧张,库存量的消耗比较厉害,所以价格上涨,明年这种情况是否缓解,还存在不确定性。”一家股份制银行信贷审批人士直言。

四大样本

在这场投资的竞赛中,跑在最前面的是上市房地产企业“四大金刚”——万科(000002)、保利、招商、金地。从2008年四季报的惨淡到2009年三季报的亮丽,短短一年间业绩冰火两重天的背后,圈钱、圈地运动若隐若现。

其中,保利地产(600048)和金地集团(600383)行动最为迅捷。截至2009年9月末,保利地产共在广州、佛山、上海等11个城市拿下16个项目,总占地面积142.99万平方米。金地集团更是三季度单季新增土地储备132.5万平米。

行动略晚的万科前三季度共计在11个城市拿下15个项目,计容积率总建筑面积约411.1万平方米。那么,满足地产商圈地胃口的资金从哪里来?

2009年信贷投放高潮中,房地产行业是受益者之一。央行表示,今年前三季度主要金融机构(包括国有商业银行、政策性银行、股份制商业银行和城市商业银行)本外币中长期贷款投向房地产业4812亿元,占全部产业新增中长期贷款的比重为11.4%。

11月10日,搜房网公布的《2009中国房企融资调查》报告显示,截至11月6日,全国61家房企融资总额约为4000亿元人民币,其中银行授信额度约为2400亿元人民币;银行信贷贡献率高达60%。

直接融资方面。截至2009年11月9日,已发行的51只公司债中,18只的发行人为房地产开发商,158.8亿元的发行量也占到566亿元新发行总量的28%。

同时,2009年随着资本市场趋暖,上市融资、配股集资或定向增发成为众多地产商的选择,而去香港上市已成为内地房地产商解决资金需求的重要来源。以“四大金刚”为例,2009中国房企融资排行榜上,万科、金地、保利、招商分别以612亿、440.97亿、104.8亿、50亿,位列1、3、10、15名。

广发银行北京分行一位人士说,“动辄50亿的IPO或定向增发,放在2008年下半年是不可想象”。

其中,万科612亿融资主要来源于500亿元银行贷款和112亿A股增发,其中建设银行(601939)对其500亿元授信额度,成为今年房地产企业获得授信额度的第一大单;排名第三的金地集团,除获得工行(601398)300亿授信额度外,还获得平安信托100亿项目投资,另外,定向增发41亿及获得上海国际信托5亿股权融资。

不过,即便如此,随着地产商新开工项目和土地储备增加,地产商资金缺口依旧很大。

两极分化

进入9月份,逐渐降温的房地产市场呈现出“价滞量跌”的局面,同时,取消房地产优惠政策的市场传闻愈演愈烈,再度引发人们对房地产开发贷的关注。

根据交通银行(601328)金融研究中心提供的数据显示,从已披露半年报的上市银行数据来看,房地产行业的信贷投放在信贷中占据近三成的比重。

民生银行(600016)房地产项目融资部人士介绍,尽管目前有关收紧房贷政策的传闻甚多,但多数银行并没有对开发贷采取收紧策略;目前土地储备项目增加比较快,各家银行对好的项目竞争依然激烈。

一家大型上市银行省分行人士称,虽然目前总行明年的房地产信贷计划尚未下发,但估计会维持今年的基调,对优质客户、优质项目进行适度支持。

另一方面,开发商纷纷展开囤地竞赛的背后,政府土地供应有增无减,土地储备贷款仍然是银行眼中的香饽饽。

某股份制银行人士说,“上半年房市火爆很大程度上是政府推动的,目前尽管明年货币政策和房地产调控政策不确定性很大,商业银行仍然对土地储备贷款很放心”。他所在的银行,今年二三季度在北京市朝阳、顺义、海淀等区就拿下多个土地储备贷款项目,其中一块贷款总额高达20多亿。

不过,各家银行策略有松有紧略有不同。某股份制银行对公业务方面人士表示,上半年该行整体房贷略有上升,但增加的主要是个人按揭贷款,开发贷占贷款余额总量比重不升反降;由年初的7%下降至9月末的4%。

上述人士表示,银行目前更加看重地产企业的规模,愿意跟那些资金实力雄厚、项目优良的大型房企合作;未来,随着开发商“贫富不均”两极分化趋势加剧,绝大多数比例的开发贷将投向大企业。

前述中部地方银行人士称,该行首先将支持上市房企,其次为本区域内的龙头企业,再次是非本区域的龙头企业;核心是抓大放小,资金实力不强的中小开发商,将遭到冷遇。

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